失敗不動産ワースト2

物件購入後、どうするかで悩む物件

すでに買ってしまい、その物件をどうするかで悩んでいる人からの相談も多いです。今回はその相談の多い例を2つ、お伝えしたいと思います。

都心の新築、中古1Kマンション

今でも多いのが、利回りが低い都心の新築、中古1Kマンションを買ってしまった方からの相談です。

• 利回りが低いので、毎月、赤字になってしまう。
• 入居者が出るとさらに持ち出しが多くなる。
• 1戸ではなく、複数戸所有している。
• 思ったよりも節税効果はない。

こういう不動産を持ち続けるべきかどうか、という相談です。

融資期間が30年～35年で組んでいるので、残債が減らず、売却すると大きな赤字になってしまう方も多いです。売るに売れないのです。

私からのアドバイスは、

「売却できるなら売却しましょう。」

または、

「利回りの高い戸建などを買って、月々のキャッシュフローをプラスにし、赤字の区分と利益の出る戸建を同時に売却して、プラマイゼロに、持っていく努力をしましょう。」

というものです。

個人的にはまず、損切りしてから、次の作戦を練った方がいいように感じます。

次に多い相談が、以下です。

地方の中古RC造のマンション

RC造は、思っている以上に、修繕費がかかります。屋根外壁等の大規模修繕を行っていたとしても、水漏れが起きたり、設備が故障したりして大きな経費が出ていくのです。

退去が発生するたびに、リフォーム費用も掛かってきます。

規模が大きいので、戸数も多く、頻繁に入退去が発生します。そのたびに経費がかさみます。

また、築30年近くなると、給排水管の交換も生じてきます。これが本当にできるのか?費用は数千万かかるケースもあるようです。

かと言って、そのままにしておくと、赤さびの水が出てきます。

これは区分マンションにも当てはまり、RC造の最大の欠点だと思っています。こういう物件をすでに買ってしまった方は、

• 銀行と金利交渉を粘り強く行う
• 満室稼働を死守する
• 特徴のあるリフォームをして、賃料が少しでも上がる努力をする　

この3点を実施しつつ、残債が減った時点で、売却するしかないと思います。

私の生徒さんの中にも、この3点を実行し続け、あと一歩で売却できる人もいます。

失敗物件を買ったことは残念ですが、そこから学ぶことも多いです。しっかり学べば成功へと続きます。

「この世で起こっていることは全て自分のためになる」

と思って行動すれば、失敗は、失敗でなくなりますね。

そのためには、まず「今の物件を買ったのは失敗だった」と認めることからです。