サブリースの家賃保証は保証ではなかった

サブリースの家賃保障は保障ではなかった

マンション・アパート経営の場合、長期の一括借り上げに伴う家賃保証制度であるサブリース契約で家賃保障する仕組みがあります。オーナーが賃貸経営部分をサブリース会社に依頼して、オ－ナーは固定家賃を受け取るだけにするものです。手間をかけずに実だけ得るという仕組みです。

土地を持っている地主に、アパートを建ててアパート経営を提案される時に「サブリースで30年の長期家賃保証するので安心です。」というトークにも使われます。親が持っている郊外の賃貸事業が見込めないような土地にアパート経営を持ちかけられるケースもあり、そのような時にサブリースの家賃保証という言葉が出てくることがあります。

しかし、30年の長期家賃保証があるからといっても、家賃相場が下落するなどした場合に突然、家賃保証金額が低下したり、契約が解除されることがあります。これは、中小のサブリース会社だけではなく大手でも同じです。

サブリース契約に「保証する家賃は周辺相場の変動により変えることができる」というような内容が必ず書いてあるのです。また、サブリース会社は借家人なので法的には弱い立場として扱われるために法律がオーナーを守るようにはなっていません。
家賃保証の本質は保証ではないのです。

多くの人が大手だから大丈夫と思いがちですが、企業が長期間逆ザヤのまま支払いを続けることは通常ありません。
サブリース会社自体が倒産することもあります。

半年で家賃半減のケースも

「空室になっても家賃が保証される」というトークでアパートを建てたものの、全室空室のまま、サブリース会社が倒産したケースもあります。倒産でなくても、建築をさせるために高い家賃保証をする傾向があるので、家賃が高すぎて半年もしないうちに家賃が半減するようなこともあります。

オーナーが周辺家賃を調べれば簡単に適正な家賃価格が分かるのですが、業者に依存して思考停止していることでトラブルに巻き込まれています。

また、入居者をオーナー側で選べないという問題もあります。たとえば、反社会勢力の人、近隣住民とトラブルを起こしそうな人、支払い能力がない人などがあります。

「家賃の下落リスクを回避した」
「賃貸経営の面倒なところをしなくてよい」
と思っても、実際にはリスクを回避していなかったり、面倒が増えることがあります。

株式投資などとは違い、不動産投資は「不動産賃貸事業を営むこと」なので家賃保証をつけないで自分で事業をすることが基本です。
真面目な不動産管理会社に依頼しておくだけで管理の手間は低減します。サブリースを使うケースは管理能力がないのに親から賃貸物件を相続してしまったなど特別な事情がある時くらいです。

自分で事業をすることが成功の秘訣です。
自分の頭でしっかり考えることが大事です。

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