再建築不可物件というのを知っていますか？

再建築不可物件について思うこと

皆さまは再建築不可物件というのを知っていますか？

道路が接道要件を満たしていないため、建て替えができない物件のことです。

築古の戸建に多いです。築が古くて再建築できないので、相場よりも安く売りだされているのが普通です。奥の手としては、土台だけ残して、建築してしまうという手があります。

再建築不可の物件は、価値が低いのですから、本来であれば、すごい低い価格で取引されるものです。

どのくらいが適正だと思いますか？業者の買い取り価格だと、再建築できる場合の3割～半分くらいの価格になると思います。

「リフォームをしっかりとして、再販する。」こんなイメージでしょうか。

ただし、築古戸建ブームの今、再建築不可物件の価格はすごく上がっています。建て替え可能な価格のたった1割～3割程度、安いのが現状です。

都心であるほど、その差は小さくなります。再建築不可、とひと言で言っても、建て替え可能になる可能性もあります。隣の方に土地を少し分けてもらい、接道義務を満たすことができればいいのです。

といっても、かなりハードルは高く・・再建築不可物件を買って、再建築可能にするコンサルも流行っているようです。

危険だな～といつも思っています。再建築ができる可能性は、かなり低いと思った方がいいのです。裏ワザなんてありませんから。

長年のごちゃごちゃした感情が所有者が変わったことで、そう簡単に解決するわけもなく。もし土地を分けてくれたとしても法外な価格をいわれる可能性もあります。

再建築不可物件を買う時は、
●いかに安く買えるか。
●いかに高利回り物件に仕上げられるか。

この2点が非常に大事になってきます。安く買って、高く貸せれば、建て替えできなくても、大した問題ではないのです。くれぐれも高づかみに注意してくださいね。

そして、いつか建築可能になり、資産価値が倍増する、なんていう甘い期待を持つことはやめましょう。

ただし、ひとつだけ再建築可能になる方法があります。それは接道義務を満たせる隣の物件を買うことです。隣の戸建がぼろぼろなら可能性がないことはないです。

『あなたは細かいことはせず、不動産投資をすることができると思いますか？』

先日、質問をいただきました。
「不動産投資をするにあたり、自分で建物の細かい管理などをせず、ずっと所有し続けたいと思います。不動産から利益を受けることはできますか？」

回答は、このようになります。
「自分で細かい管理をしたくない場合は、不動産会社に管理をお任せすればいいと思います。管理料は支払いますが、ほぼ何もすることはありません。また、売却せずにずっと所有すると、毎月の家賃収入が入ります。売却益は得られませんが、毎月収益が得られるので、手堅い投資だと思います。」