公開日 2020年7月27日

物件の取得戦略

編集部Real Intelligence

今回は、皆さんが実際にどのように物件を取得していくのかについて、説明していきます。

物件の取得戦略

不動産投資で成功するための3つのステップ

①200万円台～300万円台の額の小さな不動産を購入する

不動産投資だけでなく新しいことを始める時に、最初から大きな目標を立ててしまうと、ギャップが生じてなかなか達成できませんので、最初は小さいことから始めるのをお薦めしています。それが200万円台～300万円台の額の小さな不動産になります。

②現金購入

中には最初から億単位の物件を買う方もいます。ローンを組んで借金をすることに対して、メンタル的に平気な人もいるのです。例えばFX を例にとると、レバレッジをかけてどんどんトレードできる人なのか？それとも自分はそういうのは苦手で、レバレッジは低めで堅実にトレードしていくのか？その違いだと思います。

通常は、何億も借金をしてしまうのはメンタル的に耐えられない方が多いです。そこでおすすめしているのは、最初は小さな物件で、多少失敗してもそれほど打撃にならないように、現金で買っていくことです。

ただし今は金利がとても低いので、一つのやり方として現金は手元に置いておいて、ローンを組み、何かあっても現金があるからそこから補填できるという方法があります。そうすれば、リスクは低く抑えられます。まずは、200万円から300万円ぐらいの不動産を購入しましょう。

③実質利回り10％以上を狙う

なぜ最初に区分マンションがおすすめなのかというと、管理が楽だからです。区分マンションは、管理費修繕積立金を毎月払います。そして、掃除や電気の交換等も全て外注して業者が対応してくれますので、管理が楽になります。

もう一点、おすすめのポイントは、物件が豊富にある点です。今の時期でも、利回りが10%以上のものがたくさん出ています。大阪や京都の方は利回りが低いので、10%以上のものを紹介できませんが、神奈川の方は割と利回りが高いものも出ているので、関西よりも関東のほうが今はおすすめです。

部屋のタイプは1Kを選ぶ

次に、部屋のタイプの選び方について説明していきます。投資に関しては、1Kが適しています。その理由は、部屋の広さと賃料に関係があります。6坪の1Kが6万円だとすると、12坪の2DKはいくらでしょうか？12万円のように感じてしまいますが、単価と総額との関係でそうではないということです。6坪の1Kは6万円・坪1万円ですが、12坪の2 DKは、賃料が約10万円前後・坪8千円程度になります。よって、6坪の1Kの方が投資効率は良いのです。

投資をするには1Kが合っていますが、よく言われているのが、例えば1棟マンションを全部1Kにした時のリスクの高さです。2DKは、ファミリーや新婚などが入るため、ニーズが安定していて且つ長く住んでくれる可能性もあります。よって、自分で1棟マンションを建てる際には、1Kと2DKを混在させるような造り方をするケースが多いですし、お勧めしています。